Micro-BIC ou régime réel : comment choisir
C'est l'arbitrage fiscal le plus structurant pour un loueur en meublé — et celui que le plus grand nombre de propriétaires tranchent par défaut, faute d'avoir fait le calcul.
Le principe : deux façons de calculer le revenu imposable
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes coexistent :
- Le micro-BIC : l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, censé représenter vos charges. Vous ne déduisez rien d'autre.
- Le régime réel : vous déduisez vos charges effectives et vous amortissez le bien et le mobilier.
Le second demande une comptabilité, donc un comptable. Le premier ne demande rien — ce qui explique son succès, pas sa pertinence.
Ce qui a changé avec la loi Le Meur
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les abattements du micro-BIC pour les meublés de tourisme ont été réduits, avec une distinction nette entre meublé classé et non classé, et des plafonds de recettes plus bas pour les non classés.
Conséquence : le micro-BIC, qui était souvent le choix par défaut, devient beaucoup moins avantageux pour un meublé de tourisme non classé. Le régime réel gagne mécaniquement du terrain, et le classement du meublé aussi. Voir notre article sur la loi Le Meur.
Ce que le réel permet de déduire
La liste est large, et c'est tout l'intérêt :
- intérêts d'emprunt et frais de dossier ;
- taxe foncière, charges de copropriété, assurances ;
- frais de conciergerie et commissions de plateformes ;
- ménage, linge, consommables ;
- travaux d'entretien et de réparation ;
- frais de comptabilité ;
- et surtout l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier, qui constitue une charge déductible sans décaissement.
C'est l'amortissement qui explique qu'un loueur au réel affiche fréquemment un résultat fiscal très faible, voire nul, pendant plusieurs années — tout en encaissant des loyers.
La méthode d'arbitrage, en trois étapes
1. Additionnez vos charges réelles annuelles, amortissement compris. Comptez tout : notre article sur les charges d'une location courte durée donne la liste complète.
2. Comparez au montant de l'abattement forfaitaire auquel vous auriez droit au micro-BIC, compte tenu de votre statut classé ou non.
3. Si vos charges réelles dépassent l'abattement, le réel est gagnant — et l'écart est souvent large dès qu'il y a un emprunt en cours, puisque les intérêts s'ajoutent à l'amortissement.
Règle empirique : un bien financé à crédit, meublé, avec des frais de gestion, bascule presque toujours au réel. Un studio détenu sans emprunt, peu chargé, peut rester au micro.
Les points de vigilance
La revente. Le traitement des amortissements au moment du calcul de la plus-value a évolué avec la loi de finances pour 2025. C'est un point à examiner avec votre comptable si vous envisagez de revendre à moyen terme : il peut modifier l'arbitrage.
L'engagement. L'option pour le réel s'exerce dans des délais précis et engage sur plusieurs années. Ce n'est pas un choix qu'on inverse d'une déclaration à l'autre.
Le coût du comptable. Il est déductible, et souvent inférieur à l'économie d'impôt réalisée. Mais il existe : intégrez-le au calcul.