Loi Le Meur : ce qui a changé pour les meublés de tourisme
Adoptée le 19 novembre 2024, la loi dite « Le Meur » est le texte qui a le plus changé la donne pour les loueurs en meublé de tourisme depuis dix ans. Elle agit sur trois leviers à la fois : la fiscalité, les pouvoirs des maires et la performance énergétique. Voici ce qu'elle implique concrètement.
1. La fiscalité du micro-BIC a été revue à la baisse
C'est le changement le plus immédiat pour la majorité des propriétaires. Jusque-là, un meublé de tourisme non classé bénéficiait d'un abattement forfaitaire confortable. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a resserré le dispositif :
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles.
- Meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, avec un plafond nettement plus élevé.
Traduction pratique : au-delà de ces plafonds, vous basculez au régime réel. Ce n'est pas nécessairement une mauvaise nouvelle — le réel permet de déduire les charges effectives et d'amortir le bien — mais cela suppose une comptabilité tenue sérieusement. Voir notre article micro-BIC ou réel.
Le classement en meublé de tourisme, qui relève d'un organisme accrédité, reprend donc de l'intérêt : il conditionne désormais un écart d'abattement important.
2. Les communes ont gagné de vrais pouvoirs
La loi élargit sensiblement la boîte à outils des maires. Trois mesures comptent pour un propriétaire :
- Abaisser le plafond de nuitées de la résidence principale : les communes peuvent descendre en dessous des 120 nuits par an historiques, jusqu'à 90 nuits.
- Instaurer des quotas de meublés de tourisme par quartier, avec autorisation préalable.
- Réserver des zones à la résidence principale dans les documents d'urbanisme.
Conséquence concrète : la réponse à « puis-je louer mon bien en courte durée ? » n'est plus nationale, elle est communale — et elle peut changer d'une année sur l'autre. C'est exactement pour cette raison que nous vérifions en mairie avant toute mise en ligne, plutôt que de nous fier à ce qui était vrai l'an dernier.
3. L'enregistrement se généralise
Le numéro d'enregistrement, jusque-là réservé aux communes qui l'avaient instauré, a vocation à se généraliser : toute mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration, et le numéro obtenu doit figurer sur l'annonce. Les plateformes sont tenues de le contrôler et de bloquer les annonces non conformes.
Le calendrier d'application dépend des textes réglementaires. En pratique, considérez que la déclaration est la règle et l'absence de déclaration l'exception : c'est le sens de l'histoire, et une annonce désactivée en pleine saison coûte bien plus cher qu'une démarche administrative. Voir notre guide sur le numéro d'enregistrement.
4. La performance énergétique entre dans l'équation
Nouveauté de fond : la loi introduit une exigence de diagnostic de performance énergétique pour les meublés de tourisme, avec un calendrier progressif et des règles renforcées dans les communes qui appliquent l'autorisation de changement d'usage.
Autrement dit, la passoire thermique que l'on sortait de la location nue pour la basculer en courte durée n'est plus une échappatoire durable. Si votre bien est mal classé, mieux vaut planifier les travaux maintenant que découvrir l'échéance trois mois avant.
5. Ce que nous en retenons pour nos propriétaires
La lecture pessimiste consiste à dire que la courte durée est attaquée. La lecture réaliste est plus intéressante : le marché se professionnalise. Les biens déclarés, conformes, bien tenus et bien classés continuent de très bien fonctionner — et ils affrontent moins de concurrence amateur qu'avant.
Trois réflexes utiles :
- Déclarer et se mettre en règle, systématiquement. Une annonce désactivée en août anéantit une saison.
- Envisager le classement du meublé, qui change le régime d'abattement.
- Garder le bail mobilité en réserve : quand la courte durée est bloquée, la moyenne durée reste ouverte, sans plafond de nuitées. Voir notre comparatif.