Calculer la rentabilité d'une location courte durée, sans se raconter d'histoires
« Ça rapporte combien ? » La réponse honnête tient en une méthode, pas en un pourcentage. Voici celle que nous utilisons pour estimer un bien avant de le prendre en gestion.
Étape 1 : trouver le prix moyen réel de votre secteur
Pas le prix affiché : le prix réellement pratiqué par des biens comparables au vôtre. Comparable veut dire : même quartier, même surface, même capacité de couchage, même niveau de finition.
Concrètement, on regarde une dizaine d'annonces similaires sur plusieurs mois et on observe leurs calendriers : les dates bloquées indiquent ce qui se vend vraiment, et à quel prix. Une annonce à 200 € la nuit dont le calendrier est vide ne vaut rien comme référence.
Étape 2 : poser un taux d'occupation crédible
C'est là que la plupart des calculs dérapent. Un taux d'occupation se raisonne mois par mois, pas en moyenne annuelle : un bien de bord de mer peut afficher un taux très élevé en juillet-août et quasi nul en janvier.
Deux repères de méthode :
- construisez douze lignes, une par mois, avec un taux propre à chacun ;
- retirez les nuits que vous vous réservez, et celles perdues entre deux séjours.
Et si votre logement est une résidence principale, plafonnez le total au quota légal de nuitées — voir notre article.
Étape 3 : déduire les charges, toutes les charges
Le revenu brut ne veut rien dire. Reprenez la liste complète dans notre article sur les charges d'une location courte durée : charges par séjour, charges fixes annuelles, provision pour usure, et frais de gestion si vous déléguez.
Vous obtenez alors un revenu net avant impôt. C'est le seul chiffre comparable d'un scénario à l'autre.
Étape 4 : calculer le rendement, et le comparer
Le rendement net se calcule en rapportant ce revenu net annuel au coût total de l'opération — prix d'achat, frais de notaire, travaux, ameublement — et non au seul prix d'achat. C'est une différence considérable sur un bien rénové.
Puis comparez à l'alternative : que rapporterait le même bien en location meublée classique ou en bail mobilité, charges déduites ? La courte durée doit gagner nettement pour justifier le surcroît de gestion et de risque réglementaire. Si l'écart est faible, la longue durée est probablement le meilleur choix. Voir notre comparatif.
Les cinq erreurs qui faussent tout
- Raisonner sur 365 nuits. Aucun bien n'est plein toute l'année.
- Prendre le prix des semaines de pointe comme prix moyen.
- Oublier les frais de ménage et de linge, qui grimpent avec le nombre de séjours.
- Ignorer la réglementation locale : un revenu qu'on n'a pas le droit d'encaisser n'est pas un revenu.
- Ne pas compter son temps quand on gère soi-même.
Notre simulateur de revenus vous fait renseigner ces hypothèses une à une, précisément pour éviter ces cinq écueils. Et si vous préférez que nous fassions le calcul sur votre bien réel, l'estimation est gratuite.