LMNP en 2026 : ce que la loi de finances a changé, et ce qu'elle n'a pas touché
Chaque automne, la rumeur de la « fin du LMNP » revient avec le projet de loi de finances. En 2026, le statut est toujours là, l'amortissement aussi. Ce qui a réellement changé se joue au moment de la revente. Voici les règles, sans dramatisation.
Ce que la loi de finances pour 2026 n'a pas changé
La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, n'a pas supprimé le statut de loueur en meublé non professionnel et n'a pas plafonné l'amortissement. Les amendements qui proposaient de limiter l'amortissement déductible ont été rejetés. Le régime réel fonctionne donc comme avant : les charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien et du mobilier viennent réduire, souvent jusqu'à zéro, le revenu imposable des premières années.
Le micro-BIC n'a pas bougé non plus par rapport à 2025 : 30 % d'abattement pour un meublé de tourisme non classé (plafond 15 000 € de recettes), 50 % pour un meublé classé.
Ce qui a changé : la plus-value à la revente
Le vrai changement vient de la loi de finances pour 2025 et s'applique aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Avant, le LMNP cumulait deux avantages : amortir pendant la détention et revendre sur la base du prix d'achat. Ce cumul a pris fin.
Exemple. Un appartement acheté 200 000 €, amorti pour 40 000 € pendant la location, revendu 250 000 €. Avant la réforme, la plus-value imposable était de 50 000 €. Depuis le 15 février 2025, elle est de 90 000 € (250 000 − 200 000 + 40 000). Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer sur ce montant : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Deux précisions. La réintégration vise les amortissements effectivement déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025. Et les logements qui restent exclus de la réforme sont rares (résidences services sous conditions) : un meublé de tourisme classique est concerné.
Faut-il renoncer au régime réel ?
Non, dans la grande majorité des cas. L'amortissement procure une économie d'impôt chaque année au taux marginal du propriétaire, plus les prélèvements sociaux ; la réintégration se paie une fois, à la revente, au taux de la plus-value immobilière (19 % d'impôt, prélèvements sociaux en sus) après abattements de durée. Pour un propriétaire qui garde son bien plus de dix ans, l'avantage annuel l'emporte presque toujours.
Le calcul mérite toutefois d'être fait avec un expert-comptable, surtout si une revente est envisagée à court terme ou si le bien a été fortement amorti.
Les leviers qui restent ouverts en 2027
- Le classement du meublé : abattement micro-BIC de 50 % au lieu de 30 %, et un plafond de recettes bien plus élevé.
- Le régime réel dès que les charges dépassent l'abattement : commission de gestion, intérêts, travaux, assurance, amortissement.
- La tenue des comptes : un bilan annuel coûte quelques centaines d'euros et sécurise l'amortissement en cas de contrôle.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) : due dans la plupart des cas, avec une base minimale ; à anticiper dans le calcul de rentabilité.
Enfin, les débats sur le projet de loi de finances pour 2027 ont déjà commencé et des pistes de plafonnement circulent. Tant qu'un texte n'est pas promulgué, rien ne s'applique : nous mettrons cet article à jour.