Loi Le Meur : ce qu'un propriétaire doit avoir réglé avant la saison 2027
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé les règles du jeu de la location de courte durée. Deux ans plus tard, une partie de ses mesures est en vigueur, une autre arrive par décrets. Voici ce qu'il faut avoir vérifié avant d'ouvrir son calendrier pour 2027, sans paniquer ni ignorer.
Trois volets, un seul objectif
La loi vise à réguler la location touristique, pas à l'interdire. Elle agit sur trois plans : l'enregistrement des logements, la fiscalité des revenus et les pouvoirs des maires (plafond de nuitées, changement d'usage, quotas). Chaque volet a son calendrier.
Le bon réflexe n'est pas de lire la loi, mais de se poser quatre questions sur votre logement : est-il déclaré ? est-ce votre résidence principale ? quel est son DPE ? votre copropriété a-t-elle voté quelque chose ?
1. L'enregistrement devient la règle partout
Avant la loi, seules les communes qui l'avaient décidé imposaient un numéro d'enregistrement. La loi généralise la déclaration avec enregistrement à toutes les communes et prévoit un téléservice national unique. L'échéance fixée par le texte est le 20 mai 2026 ; à la date où nous écrivons, les communes continuent de délivrer les numéros par leurs propres guichets et la mise en service du portail national est annoncée pour la fin 2026. Vérifiez l'état exact sur service-public.fr ou auprès de votre mairie.
Concrètement : si votre commune délivre déjà un numéro, il doit figurer sur l'annonce, résidence principale comprise. Si elle ne le fait pas encore, la déclaration simple en mairie (formulaire Cerfa 14004) reste obligatoire pour une résidence secondaire. Les plateformes bloquent les annonces sans numéro là où il est exigé : c'est le premier point à régler, avant les photos et avant les prix.
2. Résidence principale : 120 nuits, et parfois 90
Louer sa résidence principale reste possible 120 nuits par an au maximum. La loi permet désormais aux communes d'abaisser ce plafond à 90 nuits par délibération. Paris l'a fait ; d'autres villes tendues peuvent suivre. Le compteur est tenu par les plateformes, qui bloquent le calendrier une fois le plafond atteint.
Au-delà du plafond, ou pour une résidence secondaire en zone tendue, on entre dans le régime du changement d'usage : autorisation de la mairie, parfois avec compensation. Nous avons détaillé ce mécanisme dans notre guide sur le changement d'usage.
3. Le DPE entre dans le jeu
C'est la nouveauté la plus sous-estimée. Un logement qui passe par une autorisation de changement d'usage doit présenter un DPE de classe A à E jusqu'en 2033, puis A à D à partir de 2034. Au 1er janvier 2034, l'exigence A à D s'appliquera à tous les meublés de tourisme, sauf la résidence principale du loueur. Le maire peut demander un DPE valide à tout moment.
Un bien classé F ou G destiné à la courte durée hors résidence principale est donc un bien à rénover avant d'investir dans la décoration. L'ordre des travaux a changé : l'isolation et le chauffage avant le canapé.
4. La fiscalité : l'abattement a baissé, le classement rapporte
Pour un meublé de tourisme non classé, le régime micro-BIC applique un abattement de 30 % avec un plafond de recettes de 15 000 €. Pour un meublé classé, l'abattement reste de 50 % avec un plafond bien plus élevé (77 700 € selon le texte, les sources divergent sur une revalorisation en 2026 : vérifiez sur impots.gouv.fr).
Deux conséquences pratiques. D'abord, le classement en meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles, par un organisme agréé, valable cinq ans) devient un levier fiscal direct. Ensuite, dès que les charges réelles sont importantes (intérêts d'emprunt, travaux, commission de gestion, amortissement), le régime réel bat souvent le micro-BIC à 30 %. Notre article sur la fiscalité en Île-de-France détaille l'arbitrage.
5. La copropriété peut dire non
La loi a facilité l'interdiction de la location de courte durée par l'assemblée générale et impose au loueur d'informer le syndic de son activité. Avant toute mise en location, relisez le règlement de copropriété (clause d'habitation bourgeoise, interdiction d'activité commerciale) et les derniers procès-verbaux. Un logement interdit par sa copropriété ne se rattrape pas avec une bonne annonce.
Dans quel ordre s'en occuper
- Copropriété : règlement et procès-verbaux, information du syndic.
- Déclaration et numéro : mairie ou téléservice, numéro sur l'annonce.
- DPE : diagnostic valide, travaux si F ou G.
- Classement : visite d'un organisme agréé, dossier en quelques semaines.
- Choix du régime fiscal : micro-BIC ou réel, avec un expert-comptable si les charges sont significatives.
Une conciergerie sérieuse prend en charge les quatre premiers points avec vous et refuse de mettre en ligne un bien non conforme. C'est notre règle : un revenu locatif durable ne se construit pas sur une zone grise.