Changement d'usage : le vrai obstacle de la location courte durée
C'est le point sur lequel butent la plupart des projets d'investissement en courte durée. Beaucoup de propriétaires découvrent l'existence du changement d'usage après avoir signé — c'est-à-dire trop tard.
De quoi parle-t-on
Un logement a, juridiquement, un « usage » d'habitation. Le louer de manière répétée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage, encadré par l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. Dans les communes concernées, ce changement suppose une autorisation préalable du maire.
Attention à ne pas confondre avec la déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement : ce sont deux démarches différentes, et la première ne dispense pas de la seconde.
Quelles communes sont concernées
Le régime s'applique de plein droit :
- dans les communes de plus de 200 000 habitants ;
- dans tous les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93) et le Val-de-Marne (94) — un point que la plupart des propriétaires de banlieue ignorent ;
- dans les autres communes qui l'ont mis en place sur décision préfectorale.
Autrement dit, un appartement à Boulogne, à Montreuil ou à Vincennes relève du même régime qu'un appartement parisien. Voir notre page dédiée à la banlieue parisienne.
Le cas de la résidence principale
Bonne nouvelle : votre résidence principale — celle que vous occupez au moins huit mois par an — échappe à l'autorisation de changement d'usage. Vous pouvez la louer en meublé de tourisme dans la limite du plafond de nuitées annuel, après déclaration.
C'est le cas de figure le plus simple, et il concerne beaucoup de propriétaires qui louent pendant leurs absences.
La compensation, ou pourquoi c'est difficile à Paris
Pour une résidence secondaire, l'autorisation est le plus souvent soumise à compensation : transformer en logement une surface équivalente de local commercial ou de bureau, dans le même arrondissement, parfois dans un rapport supérieur à un pour un dans les secteurs les plus tendus.
Concrètement, cela signifie acheter ou faire acheter de la « commercialité ». Le coût est tel qu'il sort du budget de la quasi-totalité des investisseurs particuliers. Il faut le savoir avant de bâtir un plan de financement sur des revenus de courte durée.
Les solutions qui restent ouvertes
Ne pas obtenir de changement d'usage n'est pas la fin du projet. Trois voies restent parfaitement légales et rentables :
- Le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie), destiné aux étudiants, stagiaires et salariés en mission : aucun plafond de nuitées, aucune autorisation nécessaire.
- La location meublée classique, avec un loyer supérieur à celui d'une location nue et une fiscalité BIC.
- La location de votre résidence principale pendant vos absences, dans la limite du plafond.
Notre comparatif des trois durées détaille ce que chacune rapporte réellement, charges déduites.