Le plafond de 120 nuits : ce qu'il couvre, et comment ne pas le dépasser
Louer sa résidence principale quelques mois par an est la porte d'entrée la plus simple vers la location courte durée. Encore faut-il savoir compter — et savoir que le plafond n'est plus figé partout à 120 nuits.
Ce que dit la règle
Une résidence principale — le logement que vous occupez au moins huit mois par an — peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 nuits par année civile. Au-delà, le logement n'est plus considéré comme votre résidence principale au sens de la location touristique, et bascule dans le régime du changement d'usage.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les communes peuvent abaisser ce plafond jusqu'à 90 nuits par délibération. Vérifiez donc le chiffre applicable chez vous plutôt que de retenir 120 comme une constante nationale.
Ce qui compte, et ce qui ne compte pas
Le décompte porte sur les nuitées louées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. En pratique :
- Compté : toute nuit louée en meublé de tourisme, sur n'importe quelle plateforme ou en direct.
- Non compté : les nuits où vous occupez le logement, les nuits vides, et les locations relevant d'un autre régime — bail mobilité ou location meublée classique — puisque le locataire y élit domicile.
Cette distinction est le levier le plus utile : un bail mobilité de six mois n'entame pas votre compteur de nuitées touristiques.
Comment le compteur est contrôlé
Les plateformes transmettent aux communes le nombre de nuitées louées par numéro d'enregistrement, et bloquent automatiquement les annonces qui atteignent le plafond. Le contrôle est donc devenu mécanique.
Le piège classique : multiplier les plateformes en pensant diluer le compteur. Le numéro d'enregistrement étant le même, les nuitées s'additionnent. Le dépassement se voit, et il coûte cher.
Piloter son calendrier intelligemment
Avec 120 nuits — ou 90 — l'enjeu n'est plus de remplir, mais de choisir quelles nuits vendre. Une nuit de plafond consommée en février à bas prix, c'est une nuit indisponible en juillet au tarif fort.
La méthode que nous appliquons pour les résidences principales que nous gérons :
- identifier les périodes à forte valeur de la commune — salons, festivals, vacances scolaires, grands événements sportifs ;
- réserver le quota à ces périodes, en fermant volontairement le calendrier sur les périodes creuses ;
- imposer des durées minimales de séjour plus longues quand le quota se réduit, pour maximiser le revenu par nuit consommée.
Bien piloté, un quota de 120 nuits peut représenter davantage de revenu net qu'un calendrier ouvert toute l'année et mal tarifé.
Et si vous voulez louer davantage
Deux options légales : basculer sur le bail mobilité pour les périodes hors quota, ou obtenir une autorisation de changement d'usage — difficile et coûteuse dans les grandes villes.
Dans la pratique, la combinaison « courte durée sur les pics + bail mobilité le reste de l'année » est celle qui produit le meilleur revenu annuel pour une résidence secondaire en zone tendue.