Copropriété et location courte durée : ce que le règlement peut vous imposer
On peut être parfaitement en règle avec sa mairie et se faire arrêter par son règlement de copropriété. C'est la deuxième cause d'arrêt brutal d'une activité de location courte durée, après la réglementation communale.
Le règlement de copropriété prime
Avant toute chose : lisez votre règlement de copropriété. C'est un document contractuel qui s'impose à tous les copropriétaires, et il peut restreindre l'usage des lots bien au-delà de ce que prévoit la commune.
Deux clauses à repérer :
- la clause d'habitation bourgeoise exclusive, qui réserve l'immeuble au seul usage d'habitation et exclut donc toute activité commerciale ;
- la clause d'habitation bourgeoise simple, plus souple, qui tolère certaines activités professionnelles.
La jurisprudence considère de longue date que la location meublée de tourisme répétée s'apparente à une activité de nature commerciale : une clause d'habitation bourgeoise exclusive peut donc suffire à l'interdire.
Ce que l'assemblée générale peut décider
La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les moyens des copropriétés. Deux points à connaître :
- l'assemblée générale peut se prononcer sur l'interdiction de la location de meublés de tourisme dans les immeubles à destination d'habitation, selon les conditions de majorité prévues par le texte ;
- le copropriétaire qui déclare son meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic, lequel inscrit le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée suivante.
Autrement dit, la discrétion n'est plus une stratégie : votre activité devient un point d'ordre du jour.
Les troubles de voisinage, l'autre risque
Même sans interdiction formelle, un propriétaire peut être poursuivi pour troubles anormaux de voisinage : bruit nocturne, allées et venues, dégradations des parties communes, valises dans les escaliers à 2 h du matin.
C'est un sujet très concret, et largement évitable. Ce que nous mettons en place sur les biens que nous gérons en copropriété :
- règlement intérieur clair remis à l'arrivée, avec interdiction explicite des fêtes ;
- sélection des voyageurs, et refus assumé des réservations à risque ;
- accueil en personne plutôt que boîte à clés dans les immeubles sensibles ;
- durée minimale de séjour relevée, qui filtre naturellement les séjours festifs ;
- un numéro joignable par le voisinage en cas de problème.
Un voisin qui sait qui appeler porte rarement plainte. Un voisin qui ne sait pas finit par écrire au syndic.
Que faire si la copropriété se braque
D'abord, vérifier ce que dit exactement le règlement : beaucoup d'interdictions invoquées en assemblée n'ont aucun fondement écrit. Ensuite, désamorcer : dans bien des cas, les griefs portent sur des nuisances réelles, pas sur le principe.
Si l'interdiction est fondée et confirmée, le bail mobilité redevient la solution : un locataire en mobilité élit domicile dans le logement, ce n'est pas une activité de meublé de tourisme, et le règlement de copropriété ne peut pas s'y opposer au titre de l'habitation bourgeoise.