Avant de signer avec une conciergerie : les 10 questions qui évitent les mauvaises surprises
Un contrat de gestion se signe en dix minutes et se subit pendant un an. Les propriétaires déçus ont presque tous la même histoire : ils ont comparé des pourcentages, pas des périmètres. Voici ce qu'il faut demander, et ce que nous répondons.
1. Qu'est-ce qui est inclus dans la commission, exactement ?
Demandez la liste écrite : annonce, photos, tarification, messages voyageurs, arrivées, ménages, linge, petites réparations, gestion des avis, reporting. Puis demandez ce qui est facturé en plus : frais de mise en service, shooting, produits d'accueil, déplacements, gestion des incidents. Une commission basse avec quatre lignes de frais annexes coûte souvent plus cher qu'une commission complète.
2. Qui paie le ménage et le linge ?
Dans la plupart des modèles, le ménage est facturé au voyageur via les frais de ménage de l'annonce, et le linge est soit loué, soit fourni par le propriétaire. Faites préciser le circuit : qui achète, qui lave, qui remplace, et ce qui se passe quand un drap est taché. Un linge hôtelier bien géré pèse directement sur les avis.
3. Qui garde la main sur le calendrier ?
Vous devez pouvoir bloquer vos propres dates sans justification, avec un préavis raisonnable. Méfiez-vous des contrats qui imposent une disponibilité minimale ou des pénalités en cas de blocage. Chez nous, vous ouvrez les périodes que vous voulez louer ; nous ne gérons que celles-là.
4. Les comptes sont-ils à votre nom ?
Deux modèles existent : l'annonce est publiée depuis votre compte (la conciergerie est co-hôte), ou depuis le compte de la conciergerie. Le premier vous laisse propriétaire de l'historique et des avis si vous changez de prestataire. Demandez lequel s'applique et ce qu'il advient de l'annonce à la fin du contrat.
5. Comment sont fixés les prix ?
Une bonne gestion ajuste les prix selon la saison, les événements et le délai de réservation. Demandez qui décide, si un prix plancher est garanti et comment vous êtes informé. Nous expliquons notre méthode dans l'article sur la tarification dynamique.
6. Qui répond aux voyageurs, et en combien de temps ?
Le délai de réponse conditionne le classement de l'annonce et la note. Demandez les horaires de permanence, le délai moyen et ce qui se passe la nuit en cas d'urgence (clé perdue, fuite, panne de chauffage).
7. Quelle assurance couvre quoi ?
Trois couches : la garantie de la plateforme, l'assurance du propriétaire (informer son assureur de l'activité de location meublée est indispensable) et la responsabilité civile professionnelle de la conciergerie. Demandez l'attestation de cette dernière et le mode de traitement d'un dégât constaté après un séjour.
8. Quel reporting recevez-vous ?
Au minimum, un relevé mensuel : nuits louées, revenu brut, frais, commission, net versé, avec les justificatifs. Un espace propriétaire en ligne avec le calendrier et les réservations en temps réel est devenu la norme ; l'absence de reporting clair est un signal d'alerte.
9. La conformité est-elle prise en charge ?
Déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, plafond de nuitées, taxe de séjour, DPE : demandez qui s'en occupe et ce que fait la conciergerie si le bien n'est pas conforme. Notre position est simple : nous ne mettons pas en ligne un logement non déclaré. Les règles sont résumées dans notre article sur la loi Le Meur.
10. Comment sort-on du contrat ?
Durée, préavis, frais de sortie, sort des réservations déjà prises et de l'annonce : tout doit être écrit. Un contrat sans engagement de durée avec un préavis d'un à deux mois est un bon standard. Les engagements de douze mois reconductibles sans sortie simple méritent une négociation avant signature.
Ce que vous devez préparer de votre côté
- le DPE et les diagnostics du logement ;
- le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux ;
- la déclaration en mairie ou le numéro d'enregistrement ;
- l'inventaire du mobilier et des équipements ;
- les accès : clés, boîte à clés ou serrure connectée, codes, compteurs ;
- vos dates personnelles pour l'année.
Avec ces éléments, une mise en service se fait en deux à trois semaines, photos comprises.